Hypotheek oversluiten: Uw hypotheek herfinancieren

1. Wat is hypotheek oversluiten

Bij het oversluiten van uw hypotheek sluit u een nieuwe hypotheek af waarmee u vervolgens de bestaande hypotheek aflost. Uw bestaande hypotheek wordt hierdoor eerder afgelost dan u vooraf heeft afgesproken met uw hypotheekverstrekker. U bent bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek vrij om over te stappen naar een andere bank of verzekeraar. Aan uw nieuwe hypotheek zijn vervolgens andere afspraken en voorwaarden verbonden. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheekrente, de hypotheekvorm, de rentevaste periode en de mogelijkheid om boetevrij extra af te lossen. Het oversluiten van een hypotheek betekent hetzelfde als overstappen met uw hypotheek of uw hypotheek herfinancieren.

2. Waarom oversluiten hypotheek

U sluit doorgaans alleen uw hypotheek over wanneer u niet meer tevreden bent met uw bestaande hypotheek. Dit kan verschillende oorzaken hebben, zoals bijvoorbeeld ontwikkelingen in de hypotheekmarkt. Er kunnen hierdoor namelijk lagere hypotheekrentes of betere voorwaarden worden aangeboden. Het betreft hierbij ook het aanbod van andere hypotheekverstrekkers. U bent immers vrij om uw hypotheek over te sluiten naar een andere bank of verzekeraar. Echter kunnen ook veranderingen in uw persoonlijke situatie leiden tot ontevredenheid over uw bestaande hypotheek. Deze veranderingen kunnen er namelijk voor zorgen dat uw bestaande hypotheek niet meer bij uw nieuwe situatie past.

3. Voordelen van oversluiten

Het oversluiten van uw hypotheek kan verschillende voordelen hebben. Zo kunt u mogelijk flink besparen op uw maandelijkse hypotheeklasten door uw nieuwe hypotheek af te sluiten tegen een lagere hypotheekrente. Deze besparing kan al snel oplopen tot honderden euro’s per maand. Ook kan het oversluiten van uw hypotheek zekerheid geven over uw toekomstige maandlasten. Bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek kiest u namelijk ook direct een nieuwe rentevaste periode. Bovendien heeft u de mogelijkheid om zelfs de hypotheekvorm te veranderen. Als laatste voordeel gelden de betere voorwaarden. Tot deze voorwaarden behoort bijvoorbeeld de mogelijkheid om boetevrij extra af te lossen.

4. Hypotheek oversluiten kosten

Een oversluiting brengt vrijwel altijd kosten met zich mee. Het is alleen financieel aantrekkelijk om over te sluiten als deze kosten lager liggen dan het bedrag dat u hiermee uiteindelijk kunt besparen. Echter verschilt de hoogte hiervan per situatie. De kosten zijn namelijk deels afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden en het moment waarop u de hypotheek oversluit. Kosten waar u onder meer mee te maken kunt krijgen zijn de kosten voor de notaris, taxatie en het hypotheekadvies. Sluit u de hypotheek over voor het aflopen van de rentevaste periode? Dan dient u vaak ook nog eens een boeterente te betalen. In veel gevallen kunt u alle oversluitkosten meefinancieren, zodat u dit niet direct zelf hoeft te betalen. Uw totale hypotheekbedrag wordt dan wel iets hoger.

5. Boeterente hypotheek oversluiten

Als u uw hypotheek gaat oversluiten, dan dient u mogelijk een boeterente of oversluitboete te betalen. Een boeterente is een bedrag dat de hypotheekverstrekker in rekening kan brengen als u de bestaande hypotheek eerder aflost dan afgesproken. Dit bedrag dient als vergoeding aan de hypotheekverstrekker voor het mislopen van de afgesproken rente. De hoogte van de boeterente is onder andere afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag en de resterende rentevaste periode. Hoewel de boeterente in sommige gevallen kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s, kan oversluiten op de lange termijn nog steeds tot een forse besparing leiden. In veel gevallen kunt u ook de boeterente meefinancieren.

6. Hypotheek oversluiten kosten aftrekbaar

De kosten voor het oversluiten van uw hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Dat betekent dat u deze kosten in mindering mag brengen op uw belastbare inkomen. Echter geldt dit alleen als de nieuwe hypotheek een oude hypotheek vervangt die u heeft gebruikt voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van uw eigen huis. Men spreekt in dat geval ook wel eens van een eigenwoningschuld. U kunt deze kosten aftrekken tijdens het jaar van oversluiten of na afloop van het jaar van oversluiten. Heeft u de oversluitkosten meegefinancierd? Dan ontvangt u over dit deel van de hypotheek geen renteaftrek. U mag de rente op dit deel van de hypotheek dus niet in mindering brengen op uw inkomen. Meer informatie over de hypotheekrenteaftrek bij oversluiten vindt u op de website van de Belastingdienst.

7. Wanneer hypotheek oversluiten

Voor veel mensen kan het oversluiten van een hypotheek voordeel opleveren. De kans is hierdoor groot dat dit ook voor u geldt. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer de hypotheekrente nu lager is dan de rente waartegen uw bestaande hypotheek is afgesloten. Vervolgens moet er nog wel rekening worden gehouden met de kosten die u moet maken voor het oversluiten. Uw hypotheek oversluiten is hierdoor het meest aantrekkelijkst als de rentevaste periode binnen nu en enkele jaren afloopt. Ook is het oversluiten van uw hypotheek interessant als u uw huis wilt verbouwen of uitbreiden. Het is in veel gevallen namelijk mogelijk om uw hypotheek over te sluiten en tegelijk te verhogen.

8. Wanneer is oversluiten niet gunstig

Oversluiten kan in een aantal gevallen ongunstig zijn. Zo is het bijvoorbeeld onverstandig om over te sluiten wanneer u binnen twee jaar wilt verhuizen. Vaak is de terugverdientijd van de oversluitkosten namelijk langer dan deze twee jaar. Bovendien kunt u bij een verhuizing boetevrij aflossen. Ook heeft het in de meeste gevallen geen zin om een bankspaarhypotheek over te sluiten. Dit gaat immers vaak gepaard met een hogere verzekeringspremie of een verplichte inleg op de spaarrekening. Heeft u een combinatie van bijvoorbeeld een beleggingshypotheek of een aflossingsvrije hypotheek met een spaarrekening? Dan kan oversluiten mogelijk nog steeds voordeel opleveren.

9. Wanneer is oversluiten moeilijk

Bij het oversluiten van uw hypotheek sluit u een nieuwe hypotheek af. Met deze nieuwe hypotheek lost u vervolgens de bestaande hypotheek in zijn geheel af. Toch zijn er situaties waarin het lastig of onmogelijk is om over te sluiten. Dit is bijvoorbeeld het geval als uw huis onder water staat. Dit betekent dat uw hypotheek hoger is dan de waarde van uw woning. In deze situatie is oversluiten alleen mogelijk als u dit verschil zelf financiert. U kunt dit bijvoorbeeld financieren uit eigen middelen of door een schenking. Het oversluiten van uw hypotheek kan ook lastig worden als u minder inkomen heeft of recentelijk van baan bent veranderd. Voor de nieuwe hypotheek zal uw inkomen namelijk opnieuw getoetst worden.

10. Oversluiten alternatieven

Mocht u niet in aanmerking komen voor oversluiten, dan zijn er nog enkele alternatieven voorhanden. U kunt bijvoorbeeld de risico opslag op uw hypotheek laten aanpassen. Waarschijnlijk bestaat uw hypotheekrente namelijk uit een basisrente en een risico opslag. Een risico opslag wordt ook wel rente opslag genoemd. De hoogte van deze opslag wordt bepaald door de risicoklasse waarin u valt. U kunt mogelijk in een lagere risicoklasse komen als u veel heeft afgelost op uw hypotheek of als de waarde van uw woning flink is gestegen. Met een lagere risicoklasse kunt u duizenden euro’s besparen. Een ander alternatief voor oversluiten is rentemiddeling.